11:43, 27 Декабря 2017
Мутный квартирный вопрос. Жилищный кооператив как финансовая пирамида?

Инструкция жителям Петрозаводска, мечтающим решить свой квартирный вопрос. На что надо обращать внимание, когда они поддаются заманчивым предложениям и отдают свои деньги жилищным кооперативам.

Деятельность активных пайщиков жилищных кооперативов в Петрозаводске заставила нас обратить особое внимание на тему «финансовых пирамид». Она обсуждалась на одной из встреч клуба «Финансовый Эксперт», которым руководит известный финансовый консультант Анна Крик. Признаки финансовых «серых» схем участники клуба изучили на примере одного из жилищных кооперативов, который в последнее время ведет активную рекламную кампанию. Предлагаем теперь и нашим читателям пройти этот «урок».

Мы не будем объявлять ни название этого жилищного кооператива, ни связанных с ним компаний, ни фамилий руководителей. У нас нет оснований обвинять их в противоправных действиях. Пусть это делают правоохранительные органы, если они найдут для этого причины. Наша задача - предупредить жителей Петрозаводска, мечтающих решить свой квартирный вопрос, на что надо обращать внимание, когда они поддаются заманчивым предложениям и отдают свои деньги.

Итак, слово финансовому консультанту Анне Крик.

Что такое «финансовые пирамиды»?

 С апреля 2016 года созданием финансовой пирамиды в России считается «деятельность по привлечению денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в крупном размере, при которой выплата дохода и (или) предоставление иной выгоды лицам, чьи денежные средства и (или) иное имущество привлечены ранее, осуществляются за счет привлеченных денежных средств и (или) иного имущества иных физических лиц и (или) юридических лиц при отсутствии инвестиционной и (или) иной законной предпринимательской или иной деятельности, связанной с использованием привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, в объёме, сопоставимом с объёмом привлеченных денежных средств и (или) иного имущества» - статья 151 УК РФ.

Зафиксируем основные признаки финансовой пирамиды. И далее в их призме мы изучим данную организацию.

Признаки пирамиды:

Отсутствие продукта, либо он представляет ценность только внутри организации;

Сложная финансовая схема бизнеса, часто презентуется как «ноу-хау»;

Высокая цена входа;

Отсутствие юридических гарантий и прав;

Доход участника зависит не от оборота компании, а от количества вновь привлечённых клиентов;

Офис и/или сайт компании не соответствуют заявленному уровню компании;

Обещания высокого дохода, быстрых денег.

Теперь так и будем разбирать данную тему на примере интересующего нас ЖК.

1. Продукт компании.

Первым продуктом компании является возможность приобретения жилья. Жильё передаётся в собственность пайщика после 100% выплаты за него. До того момента пайщик пользуется купленной по его выбору недвижимостью (как жилой, так и коммерческой) по договору найма. Собственником по факту является ЖК, который выкупает жильё для своего пайщика в порядке очереди (после внесения пайщиком суммы от 35-50% от стоимости недвижимости). Это освобождает пайщика от уплаты налога на недвижимость на время выплаты за неё, как говорят в ЖК. Это, если очень-очень кратко. Оставшуюся часть (50-65% от стоимости) пайщик возвращает втечение следующих 10 лет по процентной ставке от 2-6%. Можно и под 0%, если пайщик готов выплачивать по 100 000 руб. каждый месяц.

Есть и второй инвестиционный продукт, который предлагают в кооперативе, о нём в следующем пункте.

Итак, первый вопрос: есть ли фактический продукт у жилищного кооператива? Мой ответ: есть. Вернее, будет через 10 лет или раньше при условии 100% выплаты. А до этого момента пайщик только наниматель.

2. Сложность финансовой схемы.

Мне, как финансовому консультанту, финансовая схема проста и понятна! Полагаю, вы тоже справитесь легко! Итак, очень кратко:

Алгоритм движения денег в ЖК:

Клиент платит три взноса:

 1. Вступительный (1040-2040 евро) – идёт на развитие сети ЖК и обучение партнёров,

2. Вносит первоначальный взнос на свою недвижимость – от 35-50% от стоимости (или накапливает её в самом ЖК),

3. 1000 руб. – ежемесячный членский взнос (на обслуживание и содержание офисов).

Когда сумма паевого взноса достигает 35%, пайщика ставят в общую очередь на получение недвижимости. Понятно, что те, кто внёс 50%, будут первее. Но и это ещё не всё! Если пайщик окажется достаточно активным и привлечёт ещё трёх новых участников, то автоматически он продвигается в очереди на один уровень вверх (становится перед тем, кто его пригласил) и так далее, уже независимо от того, какой размер взноса произведён обоими.

Оставшуюся сумму берёт на себя ЖК (65-50%) и выкупает желаемую недвижимость пайщику из средств отчислений всеми пайщиками в порядке всё той же общей очереди. В практике, как заявляют «очевидцы», очередь продвигается стремительно, и можно въехать в «свою» квартиру уже через полгода-год!

Кроме того, пайщики могут переуступать свою очередь другим за определённую «комиссию», на чём тоже можно хорошо зарабатывать. Как мне сказали в офисе, самая высокая цена переуступки очереди была более 250 тысяч рублей. По данным за ноябрь получили займ от кооператива порядка 140 человек, в очереди на получение ещё столько же, и около 800 человек накапливают, как я понимаю, на тот самый первоначальный взнос. Итого действующих пайщиков более тысячи человек. Это значит, более миллиона ежемесячных поступлений ЖК получает на развитие и содержание своей сети. Запомним эту цифру.

С «новосёлами» заключается договор найма, по которому пайщик выплачивает регулярно взносы в счёт погашения оставшейся стоимости жилья по ставке от 0-6% годовых на срок до 10 лет. В квартиру, естественно, можно уже и прописаться. Но, как было сказано в пункте 1, в собственность недвижимость передаётся после 100% выплаты за неё.

Количество пайщиков кооператива приближается к 800 (это те, кто выполнили все три пункта). На его сайте зарегистрировано более 1880 участников. Их поимённый список доступен каждому зарегистрированному на сайте участнику.

Но многие пайщики предпочитают не покупать жильё, а инвестировать! И здесь нам открывается второй продукт компании – инвестиционный счёт, который разработан некой международной консалтинговой финансовой корпорацией.

Сейчас будьте внимательны. Это мы всё ещё рассматриваем пункт «2» - сложность финансовых схем.

Каждому пайщику, как и тому, кто пока не интересуется именно покупкой жилья, кооператив с радостью предложит очень привлекательный продукт – инвестиционный счёт с целью преумножения ваших капиталов до 25% годовых.

Столь высокий, хоть и не гарантированный процент доходности, обусловлен высокой эффективностью работы той самой консалтинговой финансовой корпорации на международном уровне! Не моргнув глазом, специалисты петрозаводского офиса сообщили мне, что крупные фирмы передают свои средства в управление данной корпорации. Мне, как инвестору и трейдеру, странно, что о таком «крупном» финансовом игроке на рынке инвестиций я ничего не знаю! Смею предположить, мало кто знает.

Но вот что любопытно. Та самая «международная консалтинговая финансовая корпорация» является одним из ключевых партнёров некой международной компании, зарегистрированной так же в 2014 году, как и сам кооператив одним и тем же человеком на территории Центральной Америки в Белизе.

Справочно: «Оффшорная зона Белиз угодила сразу в два списка: в серый (G20) и чёрный (Центробанк и Министерство финансов РФ)». Т.е. организациям с данной территориальной юрисдикцией и тем,кто с ними связан, не особо доверяют как наш ЦБ, так и МинФин.

Итак, инвестиционный счёт! Данный счёт предоставляется бесплатно пайщикам ЖК, чья недвижимость по стоимости превышает 1,5 млн.рублей.  А так, его годовое обслуживание – 700 евро +100 евро за само открытие. Если клиент интересуется инвестициями и/или выгодным вложением своих средств, то при наличии всего лишь € 3800 ему предложат высокодоходный (минимум 20% годовых) и «практически безрисковый продукт» – инвестиционный счет Ваша задача – просто принести €3800. А получать вы доход будете с суммы (внимание!) в € 10 000! Но 13%. Но с €10 000. Как это работает?

Вкладчик открывает счёт. «Международная консалтинговая финансовая корпорация» работает с контрактами от € 10 000 (т.е. сумма инвестиций должна быть не менее этой суммы). Кредитное плечо – до 70% от суммы внесённых средств под 7% годовых за пользование. Для красоты расчётов мне продемонстрировали в офисе последнюю фиксированную доходность по счёту - 26,7% годовых! И вот теперь немного простой математики.

Вкладчик вносит минимальный платёж €3800 на белизовский счёт. € 700+€ 100 сразу списываются в счёт годового обслуживания счёта. На балансе чистых € 3000.  Надо добрать до 10 тысяч, чтобы счет принес доходность. Берём кредитное плечо – 70% - это те самые недостающие €7000!  За пользование кредитным плечом надо будет уплатить 7% или €490. И на счету у нас появляется долгожданная десятка у.е.! С данной суммы вкладчик может получить ежегодную доходность, на примере последних результатов, как мне показывали в офисе, - 26,7% или €2670! Понятно, да? 3800 внесли, через год ещё 2670 начислили. Будет высчитана комиссия – за пользование кредитным плечом – €490. В сухом остатке, за год прибыль может составить€ 2180 (или €1510 при минимальной доходности 20%).

Т.е. оправдываются и стоимость обслуживания счёта и пользование кредитным плечом! С лихвой.

И помним о том, что счёт клиенту открывается в компании, зарегистрированной в Белизе, что формально освобождает от уплаты любых налогов. Никто не спросит о происхождении этих денег. Правда, и о их пропаже/незаконном выводе тоже спросить будет некого.

Признаюсь, я так и не поняла, какая выгода компании выдавать мне кредит под 7%, когда сама она с этих же денег может сделать в три раза больше? Разве что мои деньги – настоящие, а ее – «фейковые», существующие лишь на странице личного кабинета вкладчика.

Итак, второй признак финансовой пирамиды – «сложная финансовая схема». Вопрос к читателям: подходит ли данный критерий к системе работы ЖК?

Мой ответ: система данного финансового продукта, как и алгоритм получения жилья в целом, являются крайне запутанными «многоходовочками». Цель - привлечение крупных капиталов физических лиц. И не очень финансово грамотных людей, зато свято верующих в «русский «авось».

3. Высокая цена входа

Цена входа в ЖК состоит из следующих слагаемых:

Первоначальный паевой взнос 35% - 50% от стоимости жилья (если такой суммы сразу нет, её можно накапливать в самом кооперативе ежемесячными взносами, кратными 10 тысяч рублей (накопительный паевой взнос) и ежемесячный паевой взнос – эти отчисления пайщик производит на расчётный счёт кооператива в банке;

Следующие взносы идут на развитие сети ЖК и обучение сотрудников, содержание офисов:

€ 1040  - при стоимости недвижимости до 1,5 млн.руб., что составляет около 72 000руб.;

€2040 -  при стоимости недвижимости свыше 1,5 млн.руб., что составляет порядка 143,5 тысяч рублей.

Ежемесячный членский взнос – 1000 руб. .

60 000 руб. выплачивается на юридическое сопровождение

Целевые взносы в фонд развития (проценты).

Для этих взносов предоставляется расчётный счёт в другом банке.

Итак, третий критерий «высокая цена входа». Подходит ли данный критерий к интересующему нас ЖК?

Мой ответ: абсолютно. По данным официального сайта кооператива, месяц назад пайщиков было 1054 человека. Предположим, что каждый из них внёс паевой вступительный взнос €1040 (по минимому). Это уже даёт свыше одного миллиона евро (или около 75 миллионов рублей). И это минимум. Вступительный взнос в размере от 70 000 рублей – это уже солидная сумма. Но ещё есть и вторая сумма – 35% от стоимости недвижимости. Хочешь быстрее получить ключи от «своей будущей» квартиры, вноси от 35% до 50% от её стоимости! И можно материнским капиталом! ;) И здесь уже суммы исчисляются сотнями тысяч рублей.

4. Отсутствие гарантий

Интересующий нас ЖК занесен в негосударственный реестр надёжных компаний Торговой Промышленной Палаты РФ (далее – ТПП). Кстати, из ТПП РФ на мой запрос оперативно пришло подтверждение о том, что такая компания, действительно, успела себя зарекомендовать как надёжный партнёр для предпринимательской деятельности уже 07 июля 2017 года на основании финансовой стабильности 21,5 (группа надёжности А). Уточню на минуточку, что ЖК зарегистрирован в  2014 году. Правда вот, в самом реестре ТПП РФ  этот ЖК не находится. В самой компании на это замечание отписались, что им самим «странно, будем разбираться».

Особенной гордостью и гарантом выступает сам основатель жилищного кооператива. Интересно, что в Википедии на английском языке написана хвалебная ода о величии его гения и масштабности его уникальных идей! В то время, как на момент написания данной статьи в Википедии русской версии информации о нём не нашлось. А пару недель назад она ещё была. Правда, там что-то говорилось о построении финансовых пирамид. И внизу страницы мелким шрифтом было написано «вместе с этим ищут: Мавроди».

Но давайте всё-таки к объективным фактам. Что выступает гарантом защиты прав и денег пайщиков и инвесторов? «Закон гарантирует!» - сказали мне в офисе. Друзья, повторю для всех: закон не гарантирует, он предписывает, как правильно и как следует. В нашем государстве 30% банков нарушали законы, сейчас на санации. Правда, уже без денег.

Далее вопрос к форме организационной собственности. По правовому определению жилищный кооператив  – это добровольное объединение граждан для покупки многоквартирного дома и управления им (ст.110 ЖК РФ). Но по характеру деятельности данного ЖК он больше подходит под определение ЖНК – «жилищный накопительный кооператив», где все пайщики становятся ВЛАДЕЛЬЦАМИ приобретаемого жилья с обременением, а не сам кооператив как юридическое лицо. И жильё может приобретаться по всей территории страны без территориальной привязки. Жильё приобретается в порядке очереди. И разница эта в аспекте ответственности кооператива перед пайщиками и контролирующими органами огромна! Именно в случае ЖНК каждый пайщик должен быть внесён в соответствующий реестр, чего наш ЖК не предлагает. Самые жёсткие требования из всех перечисленных форм кооперации предъявляются именно к ЖНК. При чём закон ограничивает для них количество пайщиков не должно превышать 5000 человек, тогда как для ЖК – не меньше 50 пайщиков.

Сторонники и «пайщики» ЖК заверяют нас в том, что ЖК не может обанкротиться, и что по закону не имеет никакого права распоряжаться имуществом и деньгами пайщиков. «Закон гарантирует». Нет, друзья, закон не гарантирует. Закон предписывает, как правильно. Но, никто не отменяет того момента, что учредитель, не спросив никого, может пойти и на своё усмотрение перевести средства на третий счёт в оффшоры. Когда на счетах ЖК средства будут измеряться миллиардам, всё станет более очевидным. Сейчас, конечно, ЖК будет покупать по 1-2 квартирке в регионе. Им надо создавать положительный имидж.

Любопытно, что в соцсети ВК группа этого кооператива «заблокирована за накрутку участников».

5. Доход участники получают от вновь привлечённых участников.

Действительно, в интересующем нас ЖК каждый «пайщик» получает €240 за вновь привлечённого участника. Из каких средств выплачивается данный гонорар: из первоначального взноса нового участника или из общего паевого фонда? Или за счёт комиссии за предоставление «кредита»? Если новый участник платит за своё привлечение в эту схему, почему это всё называется «кооператив»? Ведь «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральнымизаконами  случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.», согласно ЖК РФ, статья 110, п.1, и «являются потребительскими кооперативами» (п.4.). Речи о финансовом стимулировании нет. Люди объединяются по общей потребности. По крайней мере, по закону. И как декларируются эти 240€? Или это не обязательно?

Представитель ЖК сообщила на мой вопрос о налогообложении, что сами они никак не декларируют данные финансовый оплаты. Но каждый участник, получая соответствующий доход, волен на своё усмотрение указать в своей налоговой декларации данный доход и уплатить по нему 13% НДФЛ. Интересно, как налогоплательщику указывать источник данного дохода? Тем более, что эти отчисления поступают не на банковский расчётный счётфизлица от ЖК, а на тот самый оффшорный счёт.

И, кстати, за каждого привлечённого участника в инвестирование, так же идут денежные вознаграждения.

Согласно условию кооперации в ЖК не происходит никакой продажи. В счёт первоначального взноса от 35-50% от стоимости недвижимости ЖК приобретает Себе желанную вами площадь, ставит на свой баланс и сдаёт в найм пайщику.  Эксперты рынка недвижимости заверяют, что все сделки с недвижимостью, производящиеся в обход ФЗ-214 (об участии в долевом строительстве) – являются необоснованно рискованными и ведут к потере денег. Хотя жилищный кооператив предлагает покупку любого рода жилья и на любом этапе его создания. В слайд презентации программы приобретения жилья ЖК указывается, что он работает по ФЗ-188 "Жилищный кодекс" Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017).  Общаясь с представителем ЖК мне сказали, что кооператив работает уже по ФЗ-215 "Жилищные накопительные кооперативы". Хотя тут же далее на мой вопрос о несоответствии формы организации ЖК и ЖНК сообщила мне, что ЖК не является накопительным, т.к. средства пайщиков не накапливаются, а сразу направляются на приобретение жилья пайщику в порядке очереди.  Однако на балансе ЖК в январе 2017 года находилось 67 000 000 руб.

С первых статей ФЗ-215 становится понятно, что никакого отношения, казалось бы, эта форма организации к нашему ЖК не имеет, хотя бы потому, что по закону пайщиками могут быть только граждане физические лица. А на презентации проекта слушателям говорят о том, что могут быть и юридические лица.

В общем, друзья, деятельность этого кооператива не подпадает ни под один ныне действующий закон! Возьмём хотя бы тот факт, что кооператив привлекает средства в созданное юридическое лицо и  предоставляет по факту пайщикам займы на условиях платности (комиссия 2-6%), срочности и возвратности, как МФО, ломбард или кредитно-потребительский кооператив. Это ни что иное уже как финансовая деятельность, которая должна регулироваться Министерством Финансов и Центральным банком РФ, такими федеральными законами как ФЗ-190, ФЗ-151, ФЗ-115, ну и, конечно, ФЗ-215. На каких основаниях жилищный кооператив выдаёт займы на приобретения жилья? У него нет такой функции по определению закона.

Так же меня заставляет сомневаться тот факт, что пайщикам не предоставляются документы на покупку земли под строительство. Отсутствует и реестр пайщиков, членов кооператива. Нет положения о залоге недвижимого имущества. Нет договора собственности. Проще, кажется, сказать, что там есть! Договор найма есть!

ЖК даёт вам жить в «вашей» квартире десять лет, за которые надо успеть рассчитаться с ним по ставке 2-6% годовых. Ипотечные кредиты сегодня выдаются в среднем минимуме под 8% годовых, на срок до 30 лет. Так ли мне выгодны такие странные условия? ЖК готов работать себе в убыток следующие 10 лет при нашей бешеной скрытой инфляции в 10-15%? Но зато как привлекательно, правда? Хоть и только 10 лет.

Да, вот ещё. Уплата первоначального взноса за квартиру не является гарантией получения жилья по условиям данной «кооперации».

Итак, предоставляет ли данный ЖК гарантии своим пайщикам?

Мой ответ: нет. Нет никаких гарантий относительно рисков. Если ЖК обанкротится, то расплачиваться по счетам будет именно купленным жильём, в котором пайщики уже живут, но ещё не владеют им.

6. Несоответствие офиса (и сайта) заявленной масштабности компании

Мой коллега по бизнесу профессиональный программист и пишет сайты. Он посмотрел на официальный сайт ЖК и сказал, что это «реально мутная тема». Потому что сайт зарегистрирован по поручению физического лица иркутской фирмой «Облако хостинг» на имя самой фирмы.

- Так не поступает ни одна уважающая себя компания! – даже строительные компании Петрозаводска регистрируют свои сайты именно на организацию, а не на физическое лицо! Потому что это не солидно, и скрывать ничего не надо. Дата регистрации домена 29.01.2016 года. Кем, - неизвестно. Нормальные фирмы обращаются для регистрации напрямую в РуЦентр. Так делают только хайповые фирмы-однодневки. – заключил он.

Я посмотрела сайты компаний. Первый солидно сделан, презентабельно. Создаётся впечатление надёжности и серьёзности организации. А вот мой коллега сказал, что сайт писали «на коленках», назвал «дешёвой работой». Экономные ребята, наверное, деньги пайщиков берегут. На самом деле то же самое относится и к сайтам всех других компаний, на сотрудничество с которыми ссылаются сотрудники ЖК.

Офис представителя одно из этих «международных компаний», так мне представились сами сотрудники офиса, представляет собой коробку 2 на 3 метра в деревянном офисном здании. «Передом зашёл, задом вышел». Два письменных стола времён юности моей бабушки, стеллаж со стопкой глянцевых журналов и прочей макулатуры.

Итак, вопрос: соответствует ли офис и сайт заявленной масштабности и надёжности компании? Мой ответ: нет. Для фирмы, являющейся партнёром крупного инвестиционного проекта международной компании. Хотя прослеживается некоторая однотипность «дешевизны» сайтов всех трёх организаций. Возможно, это их общая  корпоративная этика?

Друзья, даже не знаю, есть ли здесь признаки пирамиды:

- Каждый пайщик зарабатывает за счёт привлечения новых участников – 240 евро.

- Крупный единовременный взнос 1040 евро – 2040 евро (в зависимости от стоимости недвижимости).

- Солидные ежемесячные платежи (при ипотеке на срок до 10 лет)+1000 руб./ежемесячно.

- Компания делает дешёвые о себе сайты, регистрируя на физлицо. Офис в Петрозаводске – без комментариев.

- Созданная система направлена на привлечение больших капиталов.

- Реальный товар есть. Только успейте выкупить!

Делайте выводы сами.

Р.S:  Над материалом к данной теме со мной работала группа преданных своему делу профессионалов, каждый в своей сфере и просто не равнодушных людей. У меня мега-крутая команда, которой я выражаю глубокую благодарность за нашу увлекательную работу! Спасибо!

Анна КРИК

Комментарии

Гость
Сегодня, 21 января 2018
1 раз в сутки вечерний обзор Подписаться

Актуальные темы

19.01.2018, 11:31
Бывший первый зампрокурора Петрозаводска Дмитрий Маклаков – коллега Артура Парфенчикова по работе в прокуратуре и службе судебных приставов, оставшись не у дел, может вернуться в Карелию.
17.01.2018, 12:24
Ни одна семья из числа малообеспеченных не обратилась в Пенсионный фонд с заявлением о начислении денежных выплат из маткапитала.
17.01.2018, 09:21
«Республика обладает значительным научным потенциалом, но при этом не имеет элементарной системы мер, позволяющих этот потенциал использовать», - считает советник главы Карелии по экономическим вопросам Юрий Савельев.